Comprando uma casa com um salário de US $ 100 mil: eis o que você pode realmente pagar
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- Salário vs. Poder de Compra: Avaliação realista sobre a viabilidade de comprar uma casa com um salário de $100 mil.
- Renda Disponível: Análise da diferença entre salário bruto e renda disponível para despesas com a casa.
- Tipos de Empréstimo: Comparativo entre empréstimos convencionais e FHA, adequando-se a diferentes perfis de crédito e economias.
- Regra 28/36 e DTI: Importância de manter os custos de moradia e dívidas totais dentro de limites seguros.
- Entrada e Impacto Financeiro: Discussão sobre como o valor da entrada afeta o pagamento mensal e a necessidade de seguro.
- Componentes do Pagamento: Detalhamento dos elementos que compõem o pagamento mensal do financiamento (principal, juros, impostos, seguro).
- Mercado Imobiliário Atual: Análise das tendências de preços e inventário de imóveis.
- Cálculos e Planejamento: Necessidade de planejamento financeiro e consulta com especialistas para evitar surpresas.
Em um mercado imobiliário tão desafiador, a ideia de possuir uma casa com um salário de $100 mil por ano pode parecer distante. No entanto, com planejamento financeiro e uma compreensão clara do mercado, esse sonho pode se tornar realidade. Vamos explorar os fatores cruciais que determinam o quanto você pode realmente pagar.
A quantia que você pode pegar emprestado e o valor para o qual você é qualificado são distintos. Embora um banco possa aprovar um valor elevado, isso não significa que seja a melhor decisão para suas finanças. É essencial entender o quanto você pode pagar, considerando seu orçamento mensal e os preços dos imóveis em sua região. Além disso, compreender a relação entre dívida e renda (DTI) e os componentes do pagamento do financiamento é fundamental.
Se você ganha $100 mil por ano, seu salário bruto mensal é de $8.333. No entanto, a renda líquida (o que realmente entra na sua conta) é de aproximadamente $6.561, dependendo das deduções e benefícios. Ao planejar a compra de uma casa, considere sua renda disponível após todas as deduções obrigatórias. Os bancos avaliam sua capacidade de pagamento com base no salário bruto, sem considerar gastos como alimentação, cuidados com crianças ou aluguel de carro.
Existem dois tipos principais de financiamento: o convencional e o FHA (Federal Housing Administration). A escolha ideal depende do seu score de crédito, economias e objetivos de longo prazo. Empréstimos convencionais são recomendados para quem tem bom crédito (acima de 680) e pode dar uma entrada de 5% a 20%. Com uma entrada de 20%, você evita o seguro do financiamento e pode conseguir uma taxa de juros menor.
Os empréstimos FHA permitem comprar uma casa com apenas 3,5% de entrada e um score de crédito de 580. Eles geralmente oferecem taxas de juros mais favoráveis, mas vêm com mais taxas. Empréstimos FHA são mais flexíveis com a relação dívida/renda, o que pode ser útil se você estiver esticando seu orçamento. No entanto, você ficará preso ao seguro do financiamento a menos que refinancie.
A abordagem mais segura é pegar um valor menor do que o aprovado. Muitos especialistas recomendam a regra 28/36, que limita os custos de moradia a 28% da renda bruta e a dívida total a 36% da renda bruta. Para uma renda bruta de $8.333 por mês, o pagamento total não deve ultrapassar $2.333. Dave Ramsey, autor de finanças pessoais, sugere que o financiamento não exceda 25% da renda líquida, o que seria cerca de $1.640 para uma renda líquida de $6.561, um valor difícil de alcançar sem juros baixos, uma grande entrada ou um mercado de baixo custo.
A porcentagem da entrada impacta diretamente o empréstimo, o pagamento mensal e a necessidade de seguro do financiamento. Para uma casa de $400 mil, uma entrada de 3,5% (FHA) seria $14 mil, enquanto uma entrada de 20% seria $80 mil. Uma entrada maior resulta em pagamentos mensais menores, elimina o seguro do financiamento e reduz a dívida total. No entanto, não esgote suas economias com a entrada; é crucial ter reservas para despesas inesperadas.
O pagamento mensal do financiamento inclui principal, juros, impostos e seguro (PITI). Além disso, algumas casas têm taxas de associação (HOA). O principal é o valor que você paga para reduzir o saldo do empréstimo. Os juros são o custo do empréstimo, variando conforme a taxa de juros (atualmente entre 6,5% e 7%). Os impostos prediais variam conforme a localização, geralmente entre 1% e 1,5% do valor do imóvel ao ano. O seguro residencial custa entre $100 e $150 por mês. O seguro do financiamento, necessário se a entrada for menor que 20%, pode adicionar centenas de dólares ao pagamento mensal. As taxas de HOA variam de $100 a $500 ou mais.
A relação dívida/renda (DTI) mede sua capacidade de pagar o empréstimo. A relação frontal considera apenas os gastos com moradia, enquanto a relação traseira inclui todas as dívidas mensais. A maioria dos empréstimos convencionais permite até 49,99% na relação traseira, enquanto os empréstimos FHA são mais flexíveis. No entanto, é importante não atingir esses limites máximos para manter um orçamento mais folgado.
É possível comprar uma casa de $400 mil com um salário de $100 mil, mas cada situação é diferente. Avalie suas necessidades, despesas e segurança financeira. Se você está esticando o orçamento com uma entrada baixa ou já tem dívidas, considere uma casa mais acessível ou uma localização mais barata. Se os gastos com moradia representarem 40% a 50% da sua renda líquida, pode ser administrável se você tiver poucas dívidas, uma segunda fonte de renda ou economias adicionais.
Embora os preços dos imóveis possam diminuir em algumas áreas, uma queda drástica é improvável. A espera por uma queda nos preços pode significar perder a casa ideal. O estoque de moradias ainda está abaixo dos níveis pré-pandemia, e a demanda continua alta, mantendo os preços elevados.
Antes de começar a procurar uma casa, converse com um consultor de financiamento. Ele ajudará você a entender o quanto pode pagar com base em sua renda, crédito e dívidas, além de detalhar o pagamento completo para evitar surpresas. Contratar um financiamento é um dos maiores compromissos financeiros, então certifique-se de fazer as contas corretamente.
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