- A temporada de férias não é o melhor momento para o mercado imobiliário.
- As taxas de hipoteca atingiram seus níveis mais altos em semanas.
- O mercado hipotecário é influenciado pelas expectativas dos investidores e se move com o rendimento dos títulos do tesouro de 10 anos, com diversos fatores afetando o mercado de títulos.
A temporada de férias não é o melhor momento para o mercado imobiliário. Menos pessoas compram e vendem casas nos meses de inverno, levando a uma queda nas solicitações de empréstimos imobiliários. Além disso, as taxas de hipoteca atingiram seus níveis mais altos em semanas. Após o terceiro corte de juros do Federal Reserve em sua reunião de política de dezembro, a taxa de juros fixa de 30 anos média voltou ao seu pico de novembro, em torno de 7%. Embora o Fed influencie a direção das taxas de empréstimos em geral, ele não controla diretamente o mercado hipotecário. As taxas de hipoteca são impulsionadas pelas expectativas dos investidores e acompanham o rendimento dos títulos do tesouro de 10 anos, com diversos fatores afetando o mercado de títulos. Para que as taxas de hipoteca revertam sua tendência ascendente, os investidores do mercado de títulos teriam que ser convencidos de que a economia está desacelerando.
Até que haja provas de que a inflação está diminuindo e o mercado de trabalho está enfraquecendo, as taxas de hipoteca permanecerão elevadas no curto prazo. O Fed está projetando um ritmo mais lento de cortes de taxa ao longo de 2025, o que provavelmente manterá as taxas médias relativamente voláteis, flutuando entre 5,75% no mínimo e 7,25% no máximo, de acordo com a previsão de 2025 da HousingWire. O recente aumento nos rendimentos dos títulos do tesouro de longo prazo e nas taxas de empréstimos imobiliários se deve em grande parte ao novo Sumário de Projeções Econômicas do Fed, que prevê apenas dois cortes de 0,25% nas taxas de juros em 2025, em comparação com quatro anteriormente.
Para manter o emprego máximo e conter a inflação, o Fed avalia dados econômicos para determinar se deve aumentar ou diminuir sua taxa de juros de referência a curto prazo. Os investidores se preocupam com a perspectiva futura do Fed para ajustes nas taxas porque isso determina sua estratégia de negociação e avaliação de risco. Este mês, os mercados ponderaram fortemente as preocupações do presidente do Fed, Jerome Powell, sobre a reaceleração da inflação e as propostas de impostos e tarifas do presidente eleito Donald Trump. Powell transmitiu um tom mais conservador sobre mudanças futuras na política: “Quando o caminho é incerto, você avança um pouco mais devagar.” Seguindo “um Fed mais hawkish”, os preços no mercado de títulos e ações caíram rapidamente, de acordo com Matt Graham, da Mortgage News Daily.
Embora o Fed tenha mudado para a redução das taxas de juros em setembro, ele está cauteloso em reduzi-las muito rapidamente, apenas para ver o progresso na inflação estagnar ou reverter completamente o curso. Especialistas dizem que o Fed provavelmente adiará reduções adicionais até março ou mesmo mais tarde. Embora especialistas tenham previsto otimisticamente que as taxas cairiam para perto de 6% até o final de 2024, as projeções mudaram significativamente. A Fannie Mae agora espera que as taxas médias de hipoteca fixa de 30 anos se mantenham acima de 6,5% até o início de 2025.
Além das incertezas do dia a dia, as taxas de hipoteca continuarão acima de 6% por um tempo. Isso pode parecer alto em comparação com as taxas recentes de 2% da era da pandemia. Mas os especialistas dizem que é improvável que se chegue a menos de 3% em um financiamento hipotecário fixo de 30 anos sem uma recessão econômica grave. Desde a década de 1970, a taxa média de um financiamento hipotecário fixo de 30 anos tem sido de cerca de 7%. Dada uma nova administração, mudanças na perspectiva geopolítica e o risco de reaceleração da inflação, as previsões podem mudar novamente nos próximos meses. O movimento futuro das taxas depende de uma série de fatores, incluindo:
- Políticas econômicas de Trump: as propostas de Trump para cortes de impostos e tarifas são uma grande incógnita para as taxas de hipoteca.
- Rendimentos dos títulos do tesouro de 10 anos: as taxas médias de financiamento hipotecário fixo de 30 anos acompanham de perto os rendimentos dos títulos, especificamente os rendimentos dos títulos do tesouro de 10 anos.
- Situações geopolíticas: as taxas de hipoteca também são impactadas por eventos geopolíticos, incluindo conflitos militares e eleições.
A alta demanda por compras de casa resulta principalmente das altas taxas de hipoteca, da escassez persistente de imóveis, dos preços elevados das casas e da perda de poder de compra devido à inflação. A falta de estoque de casas é uma das principais causas dessa alta demanda, além das taxas de hipoteca elevadas que efetivamente excluem milhões de compradores em potencial do mercado imobiliário. Isso causou uma desaceleração nas vendas de casas, mesmo durante meses normalmente movimentados para a compra de casas, como a primavera e o início do verão. Desde a maioria dos proprietários está com taxas de hipoteca abaixo de 6%, com algumas tão baixas quanto 2% e 3%, eles têm relutância em vender suas casas atuais, pois isso significaria comprar uma nova casa com uma taxa de hipoteca significativamente mais alta.
Até que as taxas de hipoteca caiam abaixo de 6%, os proprietários têm pouco incentivo para listar suas casas para venda, deixando uma escassez de estoque de revenda. Embora a maioria dos mercados tenha visto um aumento na construção de novas casas em 2022, ainda há uma escassez de cerca de 4,5 milhões de residências. Como a inflação aumenta o custo de bens e serviços básicos, reduzindo nosso poder de compra, isso também impacta as taxas de hipoteca. Quando a inflação está alta, os credores geralmente estabelecem as taxas de juros sobre empréstimos ao consumidor para compensar a perda de poder de compra e garantir um lucro.
Nunca é uma boa ideia apressar a compra de uma casa sem saber o que você pode pagar, então estabeleça um orçamento claro para a compra de sua casa. Aqui estão as recomendações dos especialistas antes de comprar uma casa:
- Construa sua pontuação de crédito.
- Economize para um pagamento inicial mais robusto.
- Compare as ofertas de empréstimos de vários credores hipotecários.
- Considere a equação aluguel versus compra.
- Considere os pontos da hipoteca.