Seu guia de 10 etapas para comprar uma casa, do início ao fim

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• Check-up Financeiro: Avalie seu crédito, dívidas e renda para determinar sua capacidade de compra.
• Defina a Entrada: Determine quanto pode dar de entrada, visando um empréstimo menor e melhores taxas de juros.
• Orçamento Realista: Calcule todos os custos envolvidos na compra e manutenção da casa.
• Escolha do Financiamento: Opte pelo tipo de hipoteca adequado às suas necessidades e perfil.
• Compare Bancos: Busque as melhores taxas e condições de diferentes instituições financeiras.
• Pré-aprovação: Obtenha uma pré-aprovação para fortalecer sua proposta de compra.
• Busca do Imóvel: Encontre o imóvel ideal com a ajuda de um profissional.
• Aplicação do Financiamento: Formalize o pedido de financiamento com a documentação necessária.
• Análise de Crédito: Passe pela análise de crédito, que inclui avaliação do imóvel e da sua capacidade de pagamento.
• Fechamento: Conclua o processo de compra, assinando os documentos e recebendo as chaves.

Comprar uma casa é um processo que envolve várias etapas. Antes de solicitar um financiamento, é fundamental organizar suas finanças, escolher um banco e estar preparado para todos os custos associados à compra de um imóvel. Veja o que esperar ao longo deste processo.

1. Faça um Check-up Financeiro

O primeiro passo é determinar se você tem condições financeiras para comprar uma casa. Avalie seu score de crédito, suas dívidas e sua renda total. Geralmente, os bancos exigem um score de crédito de pelo menos 620 para aprovar um financiamento imobiliário. Para conseguir as menores taxas de juros, o ideal é ter um score acima de 740. Antes de começar a procurar uma casa, revise seu relatório de crédito para contestar possíveis erros e aproveite para melhorar seu score, se necessário.

Outro fator importante é o índice de endividamento (DTI). Calcule seu DTI dividindo o valor total das suas dívidas mensais pela sua renda mensal bruta (antes dos impostos). Suas dívidas devem incluir cartão de crédito, financiamento estudantil, financiamento do carro e a estimativa da sua prestação mensal da casa. A maioria dos bancos exige um DTI de 43% ou menos para aprovar o financiamento. Reduzindo suas dívidas, você melhora seu score de crédito e seu DTI.

2. Defina um Valor de Entrada

Pense em quanto você pode dar de entrada. Se você puder pagar um valor maior de entrada, precisará de um financiamento menor. Embora seja recomendado dar 20% de entrada, essa não é uma regra rígida.

Cada tipo de financiamento e cada banco têm exigências mínimas diferentes. Em um financiamento tradicional, você pode dar a partir de 3% de entrada. Já os financiamentos habitacionais do governo não exigem entrada (mas os bancos podem ter suas próprias exigências).

Uma entrada menor pode te ajudar a comprar o imóvel mais rápido. Mas uma entrada maior pode garantir uma taxa de juros menor e te economizar dinheiro a longo prazo. Dar 20% de entrada também elimina a necessidade do seguro de financiamento habitacional, que pode aumentar bastante sua prestação mensal.

Seja qual for o valor que você pretende juntar, considere investir o dinheiro da entrada em uma conta poupança de alto rendimento ou em um certificado de depósito (CD) de alto rendimento.

Se precisar de ajuda para pagar a entrada, a maioria dos estados oferece programas de apoio à compra do primeiro imóvel, com assistência para o pagamento da entrada ou dos custos de fechamento (na forma de subsídio ou de empréstimo sem juros).

3. Crie um Orçamento Realista

Ainda que seja tentador olhar casas fora do seu orçamento, isso não te ajudará no longo prazo. Antes de começar a visitar casas, calcule o valor máximo que você pode pagar e não ultrapasse esse limite. Inclua os seguintes custos:

Prestação mensal: Use uma calculadora de financiamento para estimar o valor da sua prestação mensal, considerando o preço do imóvel, o valor da entrada e as taxas de juros atuais. Se você optar por um financiamento de longo prazo (como um financiamento fixo de 30 anos), suas prestações mensais serão menores, mas você pagará mais juros ao longo do tempo.

Custos de fechamento: Prepare-se para pagar entre 1% e 6% do valor do financiamento nos custos de fechamento. Esses custos são pagos no momento da assinatura do contrato, mas, em alguns casos, podem ser incluídos nas prestações mensais.

Custos prévios: Prepare-se para fazer um depósito de garantia alguns dias após assinar o contrato de compra e venda. Esse depósito geralmente custa entre 1% e 3% do valor do imóvel, mas pode chegar a 10% em mercados competitivos. O dinheiro fica retido até o fechamento e, então, é usado para abater o valor final.

Imposto predial: O valor do imposto predial varia conforme estado e município. Se você pretende comprar um imóvel em uma região com impostos altos, o imposto predial pode aumentar muito sua prestação mensal.

Seguro residencial: Assim como o imposto predial, o custo do seguro residencial geralmente está incluído na prestação mensal. Os prêmios de seguro têm aumentado nos últimos anos e podem ser muito caros em regiões com alto risco de incêndios florestais, furacões e outros desastres naturais.

Seguro de financiamento habitacional: Se você contratar um financiamento tradicional com menos de 20% de entrada, a maioria dos bancos exige que você pague o seguro de financiamento habitacional, o que pode aumentar bastante sua prestação. Via de regra, esse seguro deixa de ser exigido quando você tem pelo menos 20% do valor do imóvel pago.

Outras taxas: O custo das contas de consumo, da manutenção do imóvel e, em alguns casos, da taxa de condomínio também contribuem para o custo de comprar uma casa. Além disso, inclua no orçamento futuras reformas e reparos.

4. Escolha o Tipo Certo de Financiamento

O financiamento imobiliário de taxa fixa em 30 anos é o tipo mais comum, mas existem outros que podem ser mais adequados para sua situação e seus objetivos.

Tipos de financiamento

Financiamentos tradicionais: São uma boa opção para quem tem bom score de crédito e pelo menos 10% ou 20% de entrada, embora alguns exijam apenas 3%. Os financiamentos tradicionais estão disponíveis na maioria dos bancos, cooperativas de crédito e outras instituições financeiras.

Financiamentos grandes: Permitem financiar a compra de casas mais caras, mas exigem bom score de crédito e um valor de entrada alto.

Financiamentos do governo: Os financiamentos garantidos pelo governo federal podem oferecer ótimas vantagens, e vale a pena considerá-los se você se qualificar para eles. Os financiamentos da FHA, por exemplo, tornam a compra da casa mais acessível e são mais fáceis de aprovar do que os financiamentos tradicionais. Normalmente, exigem uma entrada de apenas 3,5% e um score de crédito mínimo de 580. Já os financiamentos do Departamento de Assuntos de Veteranos dos EUA (VA) permitem comprar uma casa sem entrada. Para se qualificar para um financiamento do VA, você deve ser militar da ativa ou aposentado ou cônjuge de um militar. Há ainda os financiamentos do Departamento de Agricultura dos EUA (USDA), voltados para famílias de baixa e média renda em áreas rurais. Esses financiamentos oferecem taxas de juros menores, não exigem entrada e têm critérios de crédito mais flexíveis.

Prazos do financiamento

O prazo do financiamento influencia o valor das suas prestações. Um prazo mais longo resulta em prestações mensais menores porque o valor do imóvel é diluído em um período maior. Já um prazo mais curto resulta em prestações mensais maiores, mas com taxas de juros menores.

Taxa ajustável x taxa fixa

Os financiamentos podem ter taxa fixa, que permanece a mesma durante todo o contrato, ou taxa variável, que tem uma taxa fixa por um período e depois passa a ter uma taxa que muda anualmente. A maioria das pessoas prefere financiamentos com taxa fixa para ter mais previsibilidade, mas algumas optam pelos financiamentos de taxa ajustável para aproveitar as taxas de juros menores no período inicial.

5. Compare as Opções de Financiamento

Compare as ofertas de diferentes bancos antes de escolher um. Busque um banco que tenha boas avaliações, entenda sua situação financeira e te deixe à vontade durante o processo. Antes de tomar uma decisão, analise atentamente as taxas de juros, as condições de pagamento e os custos descritos na simulação do financiamento.

Comparar as ofertas de pelo menos dois ou três bancos também pode te ajudar a negociar uma taxa de juros menor ou melhores condições de pagamento. Mesmo uma pequena diferença na taxa de juros pode te economizar milhares de reais ao longo do financiamento.

6. Obtenha a Pré-aprovação do Financiamento

O banco escolhido verificará seu score de crédito e seus comprovantes de renda, bens e emprego para te conceder a pré-aprovação do financiamento. A pré-aprovação te dá uma boa ideia de quanto você poderá financiar. Embora a carta de pré-aprovação não garanta que você conseguirá o financiamento, ela mostra ao vendedor que você tem condições financeiras de passar pela análise inicial do banco. A maioria das cartas de pré-aprovação tem validade de 60 a 90 dias.

A pré-aprovação é diferente da pré-qualificação, que é uma estimativa rápida do valor que você pode financiar com base nas informações que você forneceu. É um processo menos rigoroso e tem menos peso.

7. Procure Imóveis

Após obter a pré-aprovação, você pode começar a procurar o imóvel. É recomendável contar com a ajuda de um corretor de imóveis experiente, que pode te oferecer conhecimento do mercado, orientação jurídica e suporte. Se estiver procurando em um mercado competitivo, onde os imóveis são vendidos rapidamente e os lances são comuns, prepare-se para agir rápido.

8. Envie sua Solicitação de Financiamento

Após encontrar um imóvel e ter sua oferta aceita, você pode dar início ao processo formal de solicitação do financiamento. Você pode preencher a solicitação online, por telefone ou pessoalmente, dependendo do banco. O banco coletará seus dados para fazer a análise de crédito e te enviará uma simulação do financiamento em até três dias úteis.

Se decidir prosseguir, o banco precisará comprovar suas informações financeiras. Reunir a documentação necessária com antecedência te poupará tempo e estresse. Veja alguns exemplos de documentos que você pode precisar apresentar:

• Declaração de Imposto de Renda
• Holerites, informes de rendimento
• Extratos bancários ou de investimentos
• Documento de identidade
• Autorização para consulta ao Serasa
• Comprovante de todas as suas dívidas
• Histórico profissional
• Histórico de moradia

Se você for autônomo, prepare-se para apresentar documentos adicionais, como:

• Declaração de Imposto de Renda dos últimos dois anos (pessoa física e jurídica)
• Extratos bancários da empresa
• Alvará de funcionamento

9. Análise de Crédito

Em seguida, o banco verificará se você tem condições de pagar o financiamento por meio da análise de crédito. Sua saúde financeira e seu nível de risco serão minuciosamente avaliados nesta etapa. O banco pode pedir mais informações ou cartas explicando lacunas no emprego ou dinheiro recebido de amigos ou parentes para ajudar com a entrada ou com os custos de fechamento.

A análise de crédito tem como objetivo responder a uma pergunta: você é capaz de pagar este financiamento? Durante esse período, os bancos ficam atentos a qualquer mudança no seu perfil de crédito. Evite fazer grandes compras, saques ou depósitos e não feche nem abra novas contas.

O banco também pedirá uma avaliação do imóvel para verificar seu valor. Além disso, é recomendável contratar uma inspeção para analisar as condições do imóvel e identificar possíveis problemas antes do fechamento. Ao final da análise de crédito, você será informado se foi aprovado para o financiamento.

10. Feche Negócio

Antes de pegar as chaves da sua nova casa, você precisa concluir o processo de fechamento, que começa quando sua oferta é aceita. Como parte do fechamento, você também precisará fazer uma busca de título do imóvel e contratar o seguro de título do banco, bem como o seguro residencial. O banco também verificará se você ainda está empregado e pode até exigir a comprovação do emprego no dia do fechamento.

Levará de algumas semanas a alguns meses até que você conclua a vistoria final do imóvel. Depois disso, basta assinar os documentos no dia do fechamento, e os recursos serão transferidos.

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