Veja como você pode garantir a melhor taxa de hipoteca possível em 2022.
As taxas de hipoteca estão se estabilizando depois de subir constantemente desde o início do ano. Embora as taxas tenham atingido mínimos históricos durante a pandemia de COVID-19, elas rapidamente atingiram seus níveis mais altos desde 2008 no início deste ano. As taxas de juros têm aumentado em resposta ao aumento da inflação, que está em seu ponto mais alto em quatro décadas, bem como o Federal Reserve aumentando as taxas várias vezes — incluindo um aumento de 0,75 ponto percentual em julho, um dos maiores aumentos de taxas desde 1994.
Taxas de juros mais altas têm implicações significativas para os compradores de casas, especialmente porque os preços das casas permanecem altíssimos. Taxas de hipoteca mais altas, mesmo quando aumentam apenas alguns décimos de ponto percentual, podem adicionar dezenas de milhares de dólares ao longo da vida do seu empréstimo. Taxas mais altas não devem desencorajá-lo a comprar uma casa, no entanto. Embora as taxas tenham subido, este continua sendo um bom momento para fixar uma taxa de hipoteca, pois as taxas ainda são historicamente baixas. Como as taxas continuam a aumentar, é vantajoso agir mais cedo ou mais tarde.
“As taxas de hipoteca aumentaram mais de 2 pontos percentuais desde o final do ano passado, um dos maiores e mais rápidos aumentos já vistos”, disse Greg McBride, analista financeiro chefe do site irmão da Bankrate.
Aqui está tudo o que você precisa saber sobre as taxas de hipoteca e como elas funcionam.
O que é uma taxa de hipoteca?
Sua taxa de hipoteca é a porcentagem de juros que um credor cobra para fornecer o empréstimo que você precisa para comprar uma casa. Os juros ajudam a cobrir os custos associados ao empréstimo de dinheiro – e há vários fatores que determinam a taxa oferecida. Alguns são específicos para você e sua situação financeira e outros são influenciados por condições macro de mercado, como o nível geral de demanda por empréstimos em sua área ou em todo o país.
Quais fatores determinam minha taxa de hipoteca?
Os fatores que mais frequentemente determinam uma taxa de hipoteca são sua pontuação de crédito, a localização da propriedade, o tamanho da entrada, os termos do empréstimo e o tipo de empréstimo.
“Muitas hipotecas são pagas em 360 pagamentos em 30 anos. Empréstimos de curto prazo, como 10, 15 ou 20 anos, têm taxas de juros mais baixas”, diz Clint Lotz, presidente e fundador da empresa de tecnologia de crédito preditiva TrackStar. “Um adiantamento maior significa uma taxa de juros mais baixa; se um comprador de casa puder fazer o pagamento de 20%, isso é ótimo, mas se não, os credores geralmente exigirão que o comprador compre o PMI: seguro de hipoteca privada”.
Além do prazo do empréstimo, o tipo de empréstimo afetará sua taxa de juros. Alguns empréstimos têm uma taxa de juros fixa para toda a vida do empréstimo, enquanto outros têm uma taxa ajustável – o que pode resultar em pagamentos significativamente mais altos no futuro.
Taxas atuais de hipoteca e refinanciamento
Usamos informações coletadas pelo Bankrate, que é de propriedade da mesma empresa controladora da para rastrear as tendências diárias das taxas de hipoteca. A tabela acima resume as taxas médias oferecidas pelos credores em todo o país.
Qual pontuação de crédito você precisa para obter uma hipoteca?
A maioria dos empréstimos convencionais exige uma pontuação de crédito de 620 ou superior, mas a Federal Housing Administration e outros tipos de empréstimo podem acomodar credores com pontuações tão baixas quanto 500, dependendo do seu pagamento inicial. Se você tiver uma pontuação de crédito alta, poderá receber uma taxa de juros mais baixa e um adiantamento mais modesto. Melhorar sua pontuação de crédito antes de solicitar uma hipoteca pode economizar dinheiro, mesmo que você já esteja qualificado para um empréstimo.
“O crédito é o maior fator nas taxas de juros de hipotecas e de todos os outros produtos de empréstimo, portanto, garantir que os saldos de crédito estejam abaixo de 30% é a chave para maximizar a pontuação de crédito”, diz Lotz. “Se uma pessoa encontrar erros em seu relatório de crédito, deve contestá-los para garantir o histórico mais preciso”.
O que é taxa percentual anual e o que isso significa para hipotecas?
Sua taxa de porcentagem anual é um fator chave na escolha de uma hipoteca. O Federal Open Market Committee reduziu a taxa básica de juros dos EUA em 2020, o que abriu caminho para as taxas relativamente baixas de hoje: a taxa de juros oferecida a você por um credor é baseada na taxa básica mais qualquer prêmio que a instituição decida cobrar de você, com base em sua situação financeira.
Como a TAEG afeta o principal e os juros?
A maioria dos empréstimos hipotecários é baseada em um cronograma de amortização: você pagará o mesmo valor a cada mês durante a vida do empréstimo, mesmo que os juros gerados sejam mais altos no início do empréstimo e diminuam à medida que o principal diminuir. (Seu cronograma de amortização mostrará quanto de seu pagamento mensal vai para juros e quanto paga o principal do empréstimo.) Em última análise, a maioria dos tomadores de empréstimos aprecia a conveniência de um pagamento mensal fixo e previsível.
O que mais pode afetar minha taxa?
Conseguir uma boa taxa de hipoteca tem a ver com a construção de crédito, mas também com o gerenciamento bem, incluindo economizar para um adiantamento e manter economias adicionais à mão para cobrir despesas inesperadas.
Na maioria dos casos, você não quer esticar tanto com seu adiantamento a ponto de ficar sem reservas de caixa quando se mudar para sua casa, e manter algumas economias líquidas pode ajudar a confiança do credor em sua capacidade de pagar o empréstimo, potencialmente reduzindo sua taxa.
“Os bancos estão muito interessados em garantir que os mutuários tenham economias suficientes na reserva pós-fechamento. Uma boa regra geral é seis meses de hipoteca/imposto e seguro para empréstimos abaixo de US$ 750.000 e 12 meses para empréstimos jumbo”, diz Melissa Cohn, uma banqueiro executivo de hipotecas da William Raveis Mortgage, com sede em Connecticut.
Tenha em mente que serviços de pontuação de crédito como o FICO ajustam seu crédito com base em consultas de hipoteca; Lotz tem um bom conselho para quem está procurando a melhor taxa em diferentes credores.
“A empresa FICO permite que várias consultas de hipotecas em um período de 10 dias sejam contadas como uma”, diz Lotz. “Isso permite que um mutuário compare ofertas e taxas de diferentes credores, mas os mutuários precisam ter certeza de que estão dentro dessa janela de um dia, caso contrário, suas pontuações começarão a cair devido a consultas excessivas”.
Taxas de hipoteca de compras
Os credores hipotecários geralmente publicam on-line suas taxas para diferentes tipos de hipoteca, o que pode ajudá-lo a pesquisar e restringir quais credores você solicita para pré-aprovação. Fazer compras ao redor é uma parte importante do processo. E muitas vezes é um erro apressar o processo.
“A melhor taxa [deve ser considerada] — mas tão importante quanto, o melhor serviço e com um credor confiável que possa fechar a taxa prometida”, diz Cohn. “Uma coisa – especialmente agora – é obter uma cotação. É uma questão muito diferente de fechá-la em tempo hábil.”