- Muitos proprietários têm hipotecas acessíveis que valem a pena manter, o que é um problema para o mercado imobiliário.
- A falta de casas existentes à venda mantém novos compradores em espera.
- A escassez de oferta de moradias se deve em parte ao “efeito da taxa fixa”.
Demasiados proprietários têm hipotecas acessíveis que valem a pena manter, o que é um problema para o mercado imobiliário. Além das altas taxas de hipoteca e dos preços elevados das casas, a falta de casas existentes à venda mantém novos compradores em standby. Em uma pesquisa recente da CNET Money, 13% dos adultos dos EUA disseram que ter acesso a mais inventário os ajudaria a considerar a compra de uma casa. A escassez de oferta de habitação se deve em parte ao “efeito de taxa fixa”. Proprietários que garantiram taxas de hipoteca historicamente baixas no início da pandemia não podem arcar com o aumento (em alguns casos, dobrar) da taxa de juros de seus empréstimos hipotecários, então eles permanecem onde estão. Menos vendedores levam a opções escassas para compradores que procuram casas no mercado. “É brutal, é realmente muito difícil”, diz Maja Sly, corretora da Keller Williams. O Federal Reserve deve fazer sua segunda redução da taxa de juros este ano em 7 de novembro, em um quarto de ponto percentual (0,25%). Mas não espere taxas de hipoteca significativamente mais baixas tão cedo. Na verdade, após o primeiro corte da taxa do Fed em setembro, as taxas de hipoteca dispararam para quase 7%. As decisões de taxa de juros do banco central influenciam as taxas de empréstimos imobiliários, mas não as definem diretamente. Serão necessários vários meses de dados econômicos mais fracos e cortes adicionais nas taxas do Fed para que as taxas de hipoteca diminuam significativamente. À medida que isso acontece, no entanto, mais proprietários podem começar a empacotar e se mudar, potencialmente abrindo mais inventário.
O efeito da taxa fixa leva a uma oferta de habitação deprimida de várias maneiras. Alguns proprietários com baixas taxas de juros simplesmente não querem vender suas casas, mesmo que possam comprar uma nova. Mas, mais frequentemente do que não, as pressões inflacionárias contínuas e o alto custo de vida tornam impossível para muitos proprietários se mudarem, mesmo que queiram, segundo Sly. Aqueles com uma taxa de juros de 2,5%, por exemplo, veriam sua pagamento de hipoteca disparar se comprassem uma casa comparável hoje, e não apenas por causa das taxas atuais. Os preços das casas também subiram 47% desde o início de 2020. “O preço das casas e a inflação realmente superaram a renda”, diz Sly. Na pesquisa da CNET Money, 45% dos adultos dos EUA disseram que a queda nos preços das casas teria um papel em sua decisão de comprar uma casa. Em outras palavras, os compradores são sensíveis aos preços de listagem altos, e as casas não estão voando das prateleiras, diz Vickey Barron, corretora da Compass. Além disso, os preços estão no cruzamento da oferta e demanda: com muitos compradores e poucas casas disponíveis, os preços estão sendo impulsionados para cima. Sly diz que muitos vendedores sentem que podem aumentar os preços, mesmo que a qualidade da casa não justifique isso. E às vezes podem sair impunes, especialmente se as pessoas estiverem se mudando de mercados caros para cidades mais baratas, e não se importarem em pagar mais. Outro grande problema para o mercado imobiliário? Os vendedores geralmente também são compradores. Então, mesmo quando o efeito da taxa fixa alivia, vendedores que procuram casas à venda podem aumentar a concorrência e elevar os preços.
Evidentemente, o outro lado da equação de estoque de habitação é a construção residencial nova. No último ano, as casas recém-construídas se tornaram uma opção cada vez mais popular para compradores que podem comprá-las. Embora o corte de 0,5% do Fed em setembro seja uma boa notícia, os especialistas concordam que não é suficiente para tirar o mercado imobiliário desse impasse. “É muito positivo, mas não será um tsunami de [vendedores] agora”, diz Barron. O presidente do Fed, Jerome Powell, reconheceu tanto em suas observações de 18 de setembro após a redução da taxa. “À medida que as taxas caem, as pessoas começarão a se mover mais, e isso provavelmente já está começando a acontecer”, disse ele. Mas ele alertou que um problema maior é que o país não está construindo casas novas o suficiente para aumentar a oferta total, o que também aliviaria a pressão sobre os preços das casas. “Isso não é algo que o Fed realmente possa consertar”, disse Powell. Sly disse que as taxas de hipoteca terão que voltar para a faixa de 4% para as pessoas começarem a vender e se mudar para novas casas. Metade dos adultos dos EUA na pesquisa da CNET Money disse que uma taxa de hipoteca de 4% ou menos permitiria que considerassem realisticamente a compra de uma casa ou a refinanciamento. E significativos 29% dos entrevistados na pesquisa disseram que não há taxa de hipoteca que os permitiria considerar realisticamente a compra de uma casa ou refinanciamento. Isso destaca os desafios colocados pelo baixo estoque, os preços altos das casas e a inflação, independentemente das taxas de juros.